Как продать ипотечную квартиру (с комментарием риэлтора)

07.11.2012

Насколько сложно совершить сделку с жильем, которое находится в залоге у банка? Наш корреспондент попробовала - и делится опытом

Я в Москве пять лет и все время с кем-нибудь делила жилплощадь. Сначала снимала комнату у бабушки, потом вместе с коллегой по работе арендовали квартиру. Когда решила обзавестись своим жильем, средств хватило только на коммуналку - и то по ипотеке. Так что отдельная территория и свободный доступ к санузлу - хрустальная мечта!

Мечта начала сбываться, когда как-то сосед вызвал меня на нашу общую кухню - поговорить.

- Мы документы подали на приватизацию, к 1 августа будут готовы. Будем жилье продавать...

Покупая комнату в 2008 году, я, разумеется, не собиралась застрять в коммуналке надолго. Поэтому выбирала недвижимость «с перспективой» - мои новые соседи обитали на муниципальной жилплощади. Собирались ее приватизировать. И когда-нибудь продавать. Вот и дозрели...

- Я не против, - говорю. - Только зачем вам отдельно комнаты продавать? Давайте вместе. Квартира целиком дороже будет стоить.

Сосед пошевелил мозгами и согласился.

 

«ПОГАСИТЕ КРЕДИТ - И ПРОДАВАЙТЕ!»

Мне же предстояло разобраться с банком. Комнату я брала по ипотеке, и кредиторы должны дать добро на продажу. Диалог с кредитным инспектором напоминал пьесу в жанре абсурда:

- Могу я продать комнату?

- После того, как погасите ипотеку. Тогда мы дадим разрешение.

- А зачем мне нужно ваше разрешение, если я уже долг погасила?

Логикой банкиров не проймешь. Утром деньги - вечером стулья. Или просто мне банк такой попался упертый. Впрочем, когда я в ипотеку влезала, выбирать было особо не из чего. Осень 2008-го, разгар кризисной истерики, цены на жилье по-прежнему зашкаливают за пределы разумного, но кредиты-то на квартиры, а тем более комнаты почти никто уже не выдает...

Итак, предстоит найти покупателя, готового рискнуть двумя с лишним миллионами рублей аванса (столько нужно, чтобы погасить мой кредит) ради перспективы купить нашу раздолбанную треху.

 

«ИПОТЕКА? НАМ ГЕМОРРОЙ НЕ НУЖЕН»

Поначалу пишем все как есть: два собственника, свежая приватизация и ипотека. Альтернатива на Подмосковье. Покупатели гурьбой не ломятся - за месяц пришли трое.

Претендентка номер один вообще-то готова была хату брать. Отсутствие ремонта ее не пугало, а район очень устраивал. Слиться в экстазе нам помешала ее риэлтор, не пожелавшая связываться с «геморроем» в виде обременения. Наш собственный агент мозоль на языке натерла, доказывая, что все возможные риски будут подстрахованы.

- Составим предварительный договор, если хотите, заверим нотариально. Гарантируем, что сделка не сорвется, а деньги пойдут на погашение кредита и освобождение из-под залога.

- Ну это такой геморро-о-ой...

Клиенты номер два и три - молодые пары, уходят и не возвращаются. Тем временем сосед заявляет, что, если за месяц квартиру не продадим, сдаст свои комнаты квартирантам, а сам уйдет жить в отцовскую однушку.

В панике звоню агенту. Та радостно потирает руки:

- Так им есть куда съехать? Выставляем на свободную продажу!

 

КЛИЕНТ СОЗРЕЛ

Буквально через день звонят наши будущие покупатели. Позже выяснится, что у ребят - цейтнот. Живут они в проданной квартире, а новую никак не найдут, уже три сделки сорвались в последний момент.

Конечно, они не в восторге от ипотеки. Три дня наши агенты ведут переговоры: как гарантировать безопасность денег? В итоге сходятся на предварительном договоре, заверенном у нотариуса.

 

В нем мы прописываем:

- Какие комнаты и в каком количестве принадлежат продавцам (мне и соседу).

- Какая комната обременена правом залога (в силу ипотеки, на основании кредитного договора).

- Что после исполнения обязательств по данному договору продавцы имеют намерение продать свои комнаты, а покупатель - намерение их купить.

- Договор купли-продажи мы обязуемся заключить к определенному сроку.

- Указываем цену комнат и порядок раздела суммы между продавцами.

- Прописываем, что покупатель в присутствии нотариуса передает мне все деньги, необходимые для погашения залога. И я в письменном виде подтвержу, что эту сумму получила полностью.

- И что вышеуказанная сумма является гарантийным депозитом, служащим обеспечением заключения в дальнейшем договора купли-продажи.

Специально привожу все эти многочисленные пункты - вдруг кому-то, кто попадет в аналогичную ситуацию, пригодится.

В общем-то такой договор имеет законную силу и без нотариального заверения. Но зато клиент спокоен.

И хорошо, что спокоен. Поскольку в день Х начинается такая катавасия, что только наше несгибаемое намерение позволяет довести дело до конца.

 

МИЛЛИОНЫ В СУМКАХ

Начинается с того, что в банке, где мы собирались раскладывать деньги по ячейкам, летит компьютер. Все, в хранилище нас не пускают.

В нотариальной конторе умудряются наделать в предварительном договоре и доверенностях кучу ошибок. Вычитываем, правим, согласовываем, подписываем наконец. Покупатель передает мне деньги. При виде трех толстенных пачек нотариус чуть не сползает под стол.

- Раньше носила в сумке по два кило апельсинов. - Меня разбирает нервный смех. - А сегодня - два «лимона»!

Топаем по улице в соседний банк - гасить кредит и бронировать ячейки на остальное. Полная сумма за квартиру - в двух сумках. Шикарный момент для гоп-стопа! Пронесло...

Остальное - сущая ерунда и мелочи. Подумаешь, деньги считаем чуть ли не на коленке, а точнее, на вконец раздолбанной машинке, договоры подписываем почти на лестнице у входа в подвал-депозитарий на глазах у изумленной очереди. Легкая паника начинается, когда выясняется, что для регистрации сделки потребуется кадастровый паспорт БТИ. Именно этой бумажки у нас нет. Звоним в фирму, где делают «срочно», и тихо сползаем по стенке:

- Будет готово через 10 дней. Три свидетельства? С вас 21 тысяча, по 7 тысяч за каждое.

В этот момент захотелось плюнуть на все и разорвать сделку... Но решили отправиться на разведку в БТИ. Оказалось, справку сделают за 500 рублей через 5 дней. Ребята-посредники, вы зажрались!

Наконец все бумаги подписаны, деньги все-таки заложены в ячейки, договор уходит на регистрацию. Сделка состоялась. Уф! Бегу подавать заявку на новый кредит. Покупать однушку.

Источник: Комсомольская правда

 

 

КОММЕНТАРИЙ РИЭЛТОРА

 

Надежда Пичугина, начальник отдела недвижимости агентства “БИЭМ-Недвижимость”:

 

 Наше агентство давно практикует оформление договора купли-продажи залоговой квартиры сразу в Регпалате, без предварительного договора, а тем более нотариального удостоверения. Это и безопаснее для клиента и дешевле. И такая схема оформления не ущемляет интересов банков.